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哪里买房才靠谱?广州五大热点板块剖析

发布时间:2020-01-15 07:13:35
广州这么大,哪块的楼市最抗跌?哪儿风险预期比较大?在哪买?南都黄金楼市选取了黄埔区萝岗板块、南沙开发区板块、番禺万博板块、荔湾芳村板块、白云金沙洲板块这五个位于广州东南西北的热点成交板块,就今年整体成交、房价、政策敏感度等展开市场调查。

就房价来看,五大板块今年均出现价格调整,相比市区幅度都比较大。黄埔区从今年2月的16986元/平方米持续下跌至14645元/平方米,下跌幅度相当明显;南沙一手房成交同期均价为1.11万元/平方米,相较去年同期也有所下降;芳村板块去年有一些楼盘的望江产品组团带装修超过3万元/平方米,但经过今年调整多在3万元/平方米以内;金沙洲板块五一开始,多个楼盘降价促销,幅度超过2000元/平方米。

就未来前景看,专家分析认为,芳村有广钢新城和花地生态城两个规划引擎,而且目前房价还很便宜,在将来规划逐步完善后会有比较大的投资价值;萝岗从房价和地价的比值来看,住宅价格现在已经到底了,有需要的买家可以出手,预计明年一季度会开始回升;南沙房价在短期内面临比较明显的下行趋势。但如果放到较长的周期(5年以上),则仍是投资价值比较大的一个板块。比较担心的是紧邻佛山的金沙洲板块,预计未来仍然比较低迷。

此外,公寓集中在萝岗和万博板块,投资风险超过住宅,在购买时还是要注意。萝岗房价8000多元/平方米起,因此对于小投资者而言入市门槛较低,而万博板块起价高,且由于商业项目数量偏多,后续仍然有大量的商业公寓,所以短期内价格上涨的幅度不会太大。

萝岗板块中小户型天下 公寓井喷

萝岗板块俨然成为中小户型的天下,总价低、实用紧凑是特色。中海誉城、岭南雅筑、万科金色梦想以及新福岗鼎峰、科城山庄等热销楼盘均推出了针对刚需买家的小三房户型,面积大多为80-95平方米。售价最低为毛坯11000元/平方米,带装修平均约14000元/平方米。萝岗目前的商业公寓井喷,最近热销的合景天峻,43平方米的Loft公寓毛坯均价仅8000元/平方米,而萝岗敏捷广场的团购价也仅9500元/平方米。

从相关网站新黄埔区的房价走势图来看,房价从今年2月的16986元/平方米持续下跌至14645元/平方米,下跌幅度相当明显。因此,一方面由于住宅库存量较大,开发商还会继续降价以价换量。另一方面为了吸引此类客户,开发商仍会推出性价比高的刚需住房。

专家诊断:预计明年一季度房价回升

合富辉煌首席分析师黎文江认为,从房价和地价的比值来看,住宅价格现在已经到底了,有需要的买家可以出手,预计明年一季度会开始回升。萝岗的公寓货量很大,投资前景和风险可能比住宅大,但公寓也有其优点,Loft复式及N + 1等都将成为绝版,加上面积小,入市门槛相对较低,更应投资。

主流楼盘

中海誉城:近30天成交均价为12980元/平方米

成交情况:从2012年10月开盘至今,中海誉城共11次推货,目前主推央璟组团最后一期A 8栋,户型为33-139平方米精装一至四房。据相关网站统计显示,中海誉城近30天内共成交81套,成交均价为12980元/平方米。

房价变动:从相关网站中海誉城房价走势图来看,该盘进入9月以来,从均价15000元/平方米到12000元/平方米,最低价达11500元/平方米。国庆后,逐渐回暖,均价上涨至13500元/平方米,最低价为12000元/平方米。

万科东荟城:房价持续下跌,低至12000元/平方米

成交情况:万科东荟城目前在售户型为85、95、100平方米三房和123、140平方米四房单位。据相关网站统计数据显示,近30天万科东荟城成交165套,其中上周成交65套,成交均价为13370元/平方米,跻身全市网签成交套数前四。

房价变动:万科东荟城的房价从4月份的均价17500元/平方米跌至5月份的均价15000元/平方米,最低价跌至14000元/平方米。9月底该盘房价持续下跌,均价为14000元/平方米,目前最低价仅为12000元/平方米。目前该盘还推出2万抵9.5折,成交就返现2000元/套和免除10年共5万管理费等优惠。

越秀岭南雅筑:毛坯售价1.1万元/平方米起

成交情况:越秀岭南雅筑目前在售84-116平方米2-3房单位,带装修售价为11500-13500元/平方米,毛坯售价为11000-12500元/平方米。相关网站统计数据显示,越秀岭南雅筑近30天内成交91套,成交均价为12034元/平方米。

房价变动:该盘房价从今年3月的均价16000元/平方米下降至5月的13000元/平方米,之后呈现稳定趋势。8月继续下跌至均价11500元/平方米,至今上升稳定在12500元/平方米。

金沙洲板块 率先以价换量,面临佛山盘抢客

相较于同在白云区的白云新城板块和南湖板块,金沙洲凭借价格优势和地铁利好,在成交榜上独占鳌头。阳光家缘网签数据显示,近一个季度以来白云区成交量前三的楼盘,分别为保利西海岸、星汇金沙和深业江悦湾,均位于金沙洲板块。

目前金沙洲板块楼盘售价基本都在1 .5万-2 .2万元/平方米之间,已经不再是刚需客能够承受的区域。今年五一开始,深业江悦湾率先以价换量,带动金沙洲板块多个楼盘降价促销。近日南都记者走访该板块发现,各楼盘依然执行此前较为优惠的价格,不过多数楼盘前都有不少佛山盘销售拦截抢客。

专家诊断:预计未来仍低迷

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,今年以来金沙洲板块降价促销还是比较明显的,降价之后的成交量还可以,不过受佛山放松限购的影响也是很大的。目前该板块楼盘越来越少,预计未来仍然比较低迷。

主流楼盘

保利西海岸:仅剩几十套尾货

成交情况:该项目一直是金沙洲成交热盘,已有7000户交楼。最近一个月,在前所未有的优惠下,网签超过200套。目前仅剩下几十套尾货,包括两房、三房。

房价变动:整体价格稳定,在售各组团均价19000元/平方米至24000元/平方米不等。虽保利地产强调不会打价格战,但今年各种促销手段明显多于往年。

深业江悦湾:区域地王率先降价

成交情况:贵为金沙洲地王楼盘,深业江悦湾今年率先启动以价换量,冲量效果在淡季中表现不错,近半年成交550套之多。

房价变动:楼面地价超过8000元/平方米,今年春节前,江景户型基本售价都在18000元/平方米以上。今年五一推出小户型,一度喊出12850元/平方米起的超低价。最终,75-95平方米二至三房单位成交价基本在15000元/平方米上下。

御金沙:市区精装叠墅单价2万多

成交情况:金沙洲大盘御金沙今年全年推出两期新产品,7月份推出咫尺间原山叠墅84套,户型涵盖189-246平方米。

房价变动:作为市区内稀缺精装叠墅,开盘售价2.2万元/平方米,目前仍有售,价格无大变化。此外,项目还将于本月25日推出最后一期洋房产品澜山组团,面积涵盖82-142平方米二至四房,价格未定。

万博板块

商业项目偏多

短期涨幅不会太大

番禺万博板块以推售公寓类产品为主,投资客户较多。但由于多个项目均处于尾货销售阶段,整体成交量一般。据克而瑞统计,今年1至10月,万博板块总供应面积为30 .3万平方米,成交面积约为18万平方米,成交均价为1.8万元/平方米。

目前,该板块在售的住宅项目有雅居乐剑桥郡、万科欧泊、华南新城、诺德中心城、信基城等,主要售价区间在1.5万-1.9万元/平方米。在售公寓产品项目有四海城、保利大都汇、奥园新天地等。还有待销售的荔园悦星、敏捷广场等。目前公寓售价集中在1.6万-2.2万元/平方米。

专家诊断:规划前景不错

克而瑞广州机构研究咨询总监曾英杰认为,万博板块是近年番禺乃至广州重点打造的一个商务区,总体而言,规划前景不错,短期内也已经形成了一定的商业氛围,但由于商业项目数量偏多,后续仍然有大量的商业公寓,所以短期内价格上涨的幅度不会太大。

主流楼盘

万科欧泊:产品不同,价格波动

成交情况:阳光家缘网签数据显示,万科欧泊近半年内成交套数为969套,在整个番禺区排名首位。目前在售A 8栋89-95平方米三房单位,同时C3栋正在认筹中,户型为142平方米四房和187平方米五房。

房价变动:根据相关网站监控的房价走势图,今年1月至今,网签均价明显波动,5月跌至低点约1.6万元/平方米,而今年1-4月均价则在2.1万元/平方米。6月以来有所回升,但一直维持在1.7万元/平方米。经了解,推售产品在朝向等方面有明显不同。

雅居乐剑桥郡:成交较活跃

成交情况:今年至今约有三次推新品,是万博板块豪宅中成交较为活跃的项目。

房价变动:从相关网站监控数据来看,今年8月以前,销售均价一直维持在2.4万元/平方米以上,进入9月,房价陡降,维持在1.8万元/平方米左右。价格波动与产品不同有很大的关系。

南沙开发区板块 房价短期下行压力大

南沙开发区板块是南沙区楼盘供应最集中的板块,据克而瑞统计数据显示,今年1至10月,该板块一手房供应面积为120 .98万平方米,但成交面积约41.6万平方米,约占供应面积的三成。但新品仍在持续供应中,多个新盘备货入市,如星河山海湾、富力天海湾、港航华庭、悠山时光、中盈一海里等新项目。

据克而瑞统计,房贷新政出台后,南沙成交有回暖的迹象。尤其以万科南方公元为代表,整个国庆期间推售365套,基本售罄,市场表现有向好的趋势。目前,南沙一手房成交均价为1.11万元/平方米,相比去年有所下降。

专家诊断:长期投资价值较大

克而瑞广州机构研究咨询总监曾英杰认为,由于存量的原因,南沙房价在短期内面临比较大的下行趋势。但如果放到较长的周期(5年以上),则仍是投资价值比较大的一个板块。对于投资者而言,更多还是需要关注区位或景观资源比较优越的项目。另外,投资客还需要具备一定的耐心,要想有高回报率,持有的时间相对会比较长。

主流楼盘

碧桂园天玺湾:区域成交大户

成交情况:碧桂园天玺湾近半年成交705套,在南沙排第二。近一个月成交203套,排区域首位。

房价变动:该项目整体销售均价起伏较大,由1月份的12000元/平方米降至2月的10600元/平方米。随后陆续回升至1.25万元/平方米。进入9月再次跌至1.2万元/平方米。

星河盛世:中心地段,售价持续微降

成交情况:今年共推3次新品,目前累计销售513套,在南沙排前三。

房价变动:项目处于南沙中心地段,从相关网站监控数据来看,自2013年底开盘以来,项目售价持续微降。目前在售户型为74-143平方米二至四房单位,均价11500元/平方米,带装修。

时代南湾:近一月网签均价12254元/平方米

成交情况:近半年销售249套,区域排名第四,累计销售2525套,成交均价为13370元/平方米。近一个月内仅23套成交,网签均价为12254元/平方米。

房价变动:高低落差较大,最高售价超1.6万元/平方米。2014年初,降至1.5万元/平方米,这种走低的态势一直持续到今年6月,房价低至1.35万元/平方米。7月再次升至1.45万元/平方米,8月以来,再次进入下降通道。

荔湾芳村板块 大盘集中,产品参差

近几年,荔湾区的楼市基本完全靠芳村支撑。目前一手在售的16个楼盘(含住宅公寓写字楼)有10个在芳村,且多为大盘。该板块去年有一些楼盘的望江产品组团带装修超过3万元/平方米,但今年多在3万元/平方米以内。该板块产品参差,最便宜的隽泷湾140平方米的产品毛坯价低至1.2万元/平方米起。

今年广钢新城两次卖地共达11块,且中海地产已开始动工,这令不少刚需及改善型买家冲入芳村楼市。花语水岸、鹅潭湾在国庆销售表现不错。目前,房贷新政等对该板块影响并不明显,走量或清盘仍是楼盘主力任务。

专家诊断:规划完善后投资价值大

在中原地产项目总经理黄韬看来,芳村属于市区,且有广钢新城和花地生态城两个规划引擎,而且目前房价还很便宜,在将来规划逐步完善后会有比较大的投资价值。如果芳村的规划落实不了,那投资前景就会大打折扣。从目前进展看,广钢新城的动作更快,它的投资前景会高于花地生态城。

主流楼盘

新世界凯粤湾:刚需小户型带装修2 .4万元/平方米

成交情况:今年持续在售120-240平方米三至五房,去化一般。9月推出75-92平方米二三房,300多套货量已去化200多套。

房价变动:120- 240平方米三至五房一直以来维持在带装修均价2 .8万元/平方米,刚需小户型带装修均价2 .4万元/平方米,总体保持稳定。

元邦明月水岸:带装修报价2 .5万元/平方米

成交情况:元邦明月水岸今年以来一直在售104至157平方米的三四房江景单位,去化一般。

房价变动:该盘房价今年以来基本保持稳定,所售104至157平方米的单位带装修均价保持在2.3万元/平方米。在6月份曾推出特价房104至130平方米单位带装修均价1.95万元/平方米。在10月份所售产品与此前不同,目前带装修报价为2.5万元/平方米
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